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二级市场走弱，“固收+”基金蓄势进入REITs市场，已成立超500亿 |公募REITs面面观
📋总体概括
公募REITs二级市场持续低迷，中证REITs全收益指数今年跌超7%，全市场日成交额仅4.30亿元，逾八成个券下跌，多只产业园区类产品跌幅超30%，打新亦现破发。与此同时，在政策引导下，公募基金正加速布局REITs：已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，部分债基中报显示REITs已现身持仓，相关基金已成立超500亿。机构认为潜在增量资金空间仍大，市场正从供给冲击转向需求驱动。
⚡关键信息
- ▸中证REITs全收益指数今年累计跌超7%，9月8日收报938.78点，全市场日成交额仅4.30亿元，换手率0.43%
- ▸今年前8个月中，公募REITs月成交额有4个月不足100亿元，最高月成交额仅130亿元出头
- ▸逾八成存量REITs今年下跌，半数以上跌幅超10%，招商科创REIT等多只产业园区产品跌超30%
- ▸已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，部分债基中报显示REITs已进入持仓，相关产品已成立超500亿
- ▸深交所首单商业不动产REITs——创金合信北京国资公司REIT上市首日即破发，打新收益骤降
🔥犀利点评
一边是跌跌不休、成交冰点，一边是500多亿「固收+」资金整装入场——这剧本看着像抄底，实则是监管把公募基金当成了接盘侠候补。产业园区类资产跌超30%说明基本面租金承压是真问题，不是流动性错杀，靠债基配置盘接货只能托价格、托不了资产质量。市场从供给冲击转向需求驱动的说法没错，但需求若只是政策引导出的被动配置，那这轮增量资金进场，大概率只是让下跌变得更体面一些。
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